オフィスを借りている企業にとって、家賃の値上げは気になるワードのひとつではないでしょうか。
オフィスを選ぶ際、立地や間取りのほかに家賃を基準にする企業は少なくありません。そのため、オフィスを使用し始めてからの家賃の値上げは避けたいものです。
では、家賃の値上げ通知には従わなければならないのでしょうか。また、貸主と借主、互いの意向を汲んだ家賃交渉を行うためにやるべき準備とはなんでしょうか。
企業にとって、オフィスの家賃は大きな支出となり、賃料を下げることは経費削減の効果としてとても大きいものになります。賃貸オフィスの家賃は、立地や建物の価値などによって相場が決まっています。
企業が提示した家賃や立地、間取りなどを踏まえて選んだオフィスでも、突然値上げになる可能性はどのオフィスにもあるのです。家賃が値上がりする理由としては
・土地や建物の固定資産税などが上がった場合
・地価や建物の価格が上がった場合
・契約時との経済環境が大きく変わった場合
・同種の物件の周囲相場が上がった場合
などが考えられます。
基本的には貸主と借主の同意がなければ家賃の値上げを行うことはできません。しかし、オフィスの場合には一般的な住宅と異なり、移転先を見つけるまでの時間やコストの規模が大きいこと、家賃交渉について無知な場合には交渉なども行わずに無条件で家賃の値上げを受け入れてしまう場合が多くあります。
貸主が家賃の値上げを行うことはなにも問題はありませんが、値上げに応じない場合は「更新できない」、「退去しなければならない」など貸主と借主間でトラブルが起こることも少なくありません。しかし、オフィス契約時の賃貸借契約書に家賃の値上げについての取り決めをしていない場合、家賃の増額・減額については借地借家法で定められています。貸主の値上げが妥当なものなのか、この条件に当てはまらない場合には値上げに応じなくてもいいということになります。
こうした家賃交渉や値上げの適正を知るためには、家賃についての情報や知識を持たなければなりません。
家賃の値上げは、予告なく突然値上げ通知がきてしまうことがあります。家賃の値上げが原因で借主である企業・テナントと貸主であるオーナー・管理会社の間でトラブルが起きてしまうことも少なくありません。また、突然の値上げになす術もなく、無条件で同意してしまう場合も多くあります。そうならないためにも、企業やテナントが家賃の値上げ前にできることはないのでしょうか。突然の家賃の値上げにも対応できるように、値上げ前にしておくべき準備を紹介します。
まずはオフィスの現状を客観的に知っておく必要があります。
・オフィスの適正面積
・賃貸借契約の更新時期
・今のオフィスの適正賃料
上記のものはしっかり把握しておきましょう。
また、契約更新前に家賃の値上げを持ちかけられることもあります。契約更新時期ギリギリでの家賃の値上げでは、家賃交渉の時間もなく、移転を検討する時間もないため泣く泣く家賃の値上げを受け入れることになってしまうのです。そのため、契約更新時期の家賃の値上げを無条件で受け入れないためにも、オフィスの現状や家賃交渉に必要な情報の収集が必要になります。
根拠のあるデータ収集が必要になるため、
・不動産鑑定士への評価依頼
・弁護士による借地借家法に則した提案
・土地建物の調査や測量から見る物件の状況
など専門家による評価を持っておくことがひとつの手段になります。
しかし、相場よりもかなり安い家賃の場合や人気のある立地・物件の場合は家賃交渉自体が難しいこともあります。家賃交渉のために情報を収集するにはコストも時間もかかるため、相場とオフィスの家賃を比較して交渉の可能性を見つけておくことが一番重要なポイントになります。
家賃の値上げについて納得ができない場合には、貸主と話し合い、家賃交渉を行う必要があります。しかし、そのためには専門用語をはじめ、オフィスの客観的な評価や現状を把握する必要があります。
基本的には、家賃交渉中で話がつかず納得できない場合には、今までの家賃で支払いを続ける必要があります。払うべき家賃を払っていないと家賃の滞納、つまり債務不履行となってしまいます。今までの家賃で貸主が納得しない場合には、法務局での供託が必要です。供託を行うことで借主が家賃を払っていることが証明されます。
しかし、賃貸オフィスの場合には家賃のためにコストや時間を割くことは少なく、早期解決を求める企業が多いため、手短に家賃交渉を行うことがほとんどです。
家賃交渉は貸主でも借主でも提案することができます。家賃の値上げを請求されれば、拒否ではなく妥協点を見つける交渉になることが多くなります。
借主である企業としては、移転をせずに現状のままの家賃もしくは妥協点で同意することが目標になります。そのためには、オフィスの家賃と近隣の同じような物件の家賃を比較調査することが大切です。企業自体がオフィスの価値を客観的に証明するデータを持つためには、専門家に依頼する場合と企業内で自ら調査する場合があります。しかし、入居間もない場合や貸主との信頼関係がない場合には家賃交渉を行うことで関係を悪化させることにもつながるため、家賃交渉自体を外部の賃料減額コンサルティング会社に委託することもひとつの手段になります。オフィスのデータや比較資料があれば、家賃交渉を行ってくれます。コンサルティング会社を選ぶ場合は、弁護士や不動産鑑定士などの各種専門家と提携しているかを確認しましょう。
オフィスの家賃の値上げについては、法的な問題は全くありません。そのため、家賃の値上げに対して準備をしていないと、値上げを無条件に受け入れる結果となります。そうならないためにも、オフィス状況を客観的に把握し、家賃交渉を行うためのデータを持っておくことが必要です。
家賃の値上げは貸主と借主の合意が必要になります。貸主には家賃を値上げする理由があり、借主はそれに納得しなければ値上げはできません。そのため、借主は家賃交渉ができるように情報や専門用語を知っておく必要があるのです。
いつ起こってもおかしくない値上げ交渉を穏便に行うためにも、企業自体がオフィスの価値を知ることが大切です。
