企業がオフィスを借りて事業を行う際、当然そこには貸し手であるオーナーに払わなければならない賃料というコストが発生します。それは一度払えば良い、というものではなく、契約に基づいて更新の度に支払わなければなりません。しかも、場合によっては賃料が上がることもあります。基本的に、貸し手の事情により上がる場合が多い賃料ですが、そうした事態に直面した時、借り手である企業としては甘んじて賃料アップを受け入れるべきか、それとも移転を視野に検討を重ねるべきか、どちらの判断が良いのでしょうか、考えていきましょう。
オーナーがオフィスを貸す場合、賃貸借契約書を介して契約する場合が多いですが、この契約書は賃料アップなど、オーナー側に有利な条項が盛り込まれている可能性も高くなります。なぜそうなるのかを考えてみましょう。
基本的にオフィス用賃貸物件は賃料が高く、特に起業したてのベンチャー企業などに貸す場合、経営的な不安定性から家賃滞納、そしてすぐに倒産してしまうケースも多く、オーナー側からしてみれば物件を貸すことのリスクが高くなります。
また、借り手はオフィスを出るときに、きちんと借りる前の状態に戻しておく義務があります。「立つ鳥跡を濁さず」という諺の通り「原状回復の義務」があるのです。ところが、倒産してしまった企業は混乱状態のまま急いで物件から立ち退くことが多く、オフィス用机やコピー機、FAX機、パソコンなどの様々な備品をそのままオフィス内に残してしまう可能性も高いのです。その結果「原状回復」のコストをオーナー自ら負担し、元の状態に戻さなければならない場合もあるのです。
こうしたリスクを回避するためにオーナー側はあらかじめ「保証」のような形で、高めの賃料を始めとして有利な条件を「賃貸借契約書」という形で借り手に対して要求するのです。しかしながらこれは決して理不尽な要求ではなく、経済的な判断に基づく合理的な行動です。借り手側はまず、こうした事情を理解する必要があります。
さて、賃料の値上げをオーナー側から要求された時、どのような行動をとれば良いのか、検証していきましょう。
先ほど「賃貸借契約書」は、オーナー側に有利な条項が盛り込まれていることが多い、という事実を紹介しました。借り手側にとってはようやく見つけた物件をキャンセルしても、果たしてすぐに次の物件が見つかるのかという不安があります。オーナー側がそこを見越して（もちろん経済的な事情もありますが）自分に有利な契約を結ぼうとすることも考えられます。しかしながら、そこには大いに交渉の余地があり、借り手にとって良い条件に改善できる可能性があるのです。
なぜならば、オーナー側にとっても逆に「弱み」があるという背景があります。彼らは、保有物件において「空室」が発生することを嫌います。空室を保有することにより余計なコストが発生する場合もあるので、可能な限り部屋を埋めて家賃収入を得たいという気持ちがあります。こうしたオーナー側の事情は、特に周辺の物件よりも条件面において見劣りする物件で顕著にみられます。
賃料値上げを阻止したうえで現在いるオフィスに「残留」するには、上記のような事情を頭に入れたうえで交渉するのが良いでしょう。さらに、賃料に関しても特殊な事情があり、地域によって高額に設定されている場合もありますが、特に法律的に決められた額というものは存在しないので、交渉次第では値上げをうまく抑えられる余地もあります。
賃料値上げに関する交渉をオーナー側と行ったものの、不調に終わった場合にはどのような行動をとれば良いのでしょうか。
その場合には、第三者の手を借りることになります。法的手続きを行い、まずは裁判官や調停委員を交えて、当事者同士で話し合う調停となります。この段階でも双方妥協点を見いだせないと訴訟となり、裁判の段階に移ります。裁判では、不動産鑑定士や裁判官などが該当物件の適正と思われる賃料を算出し、双方に言い渡されて最終的な決着が下されます。
司法の判断を仰ぐことが最終手段となりますが、この段階に至ってしまうと余分な費用がかかってしまうので注意が必要です。鑑定に要するものなど、裁判を行うことにより発生する様々な費用はもちろん、時間と労力を費やしてしまうので可能な限り話し合いで解決するようにしましょう。
ちなみに、裁判は長い時間がかかるものなので、その間の賃料が問題となってきます。結論から言えば、判決が確定するまではこれまで通りの賃料でOKとなります。例えば、借り手が今まで15万円の賃料を払っていたものの、オーナーが30万円に増額したい、と言っている時でも、裁判中はそのまま15万円を払い続ければ良いのです。ただし、仮に増額を正当とする判決が確定した場合、借り手はオーナーが賃料増額を決めた月からさかのぼって支払わなければならないので（この場合は30万円）、その分の資金は用意しておくようにしましょう。
やむなくオフィス移転という判断に至った場合でもこれをチャンスととらえ、次の物件では損をしないように、賃料の相場を様々な角度から比較検証しておくと今後新たに物件を探す時にも役立ちます。その具体的な方法を見ていきましょう。
オフィス用の物件を紹介している仲介業者では、HPを通じて各エリアにおける「賃料相場」のデータを公表しています。しかしながら、それはあくまで表向きの「募集賃料」であり、実際の「契約賃料」とは差が出てきます（契約賃料の方が安いのが相場）。募集賃料でそのまま契約すると損をしてしまう可能性も高いので、必ず交渉を重ねるようにしましょう。
また、各オフィスの募集賃料は非公開である場合が多いです。同じビル内でも条件によって値段が変わり、一概には言えないからです。なるべく多くの仲介業者に、該当物件の賃料相場をヒアリングし、可能な限り正確な数値を知るようにしましょう。
こうした手順を踏んで知識をつければ、新たな物件の賃料交渉をオーナー側とする時でも有利に事が運ぶでしょう。最終的にお得な賃金でオフィス用物件を借りるのは自分達である、という意識を強く持つことで、最も理想的な物件を借りることができるのです。
以上見てきたように、オーナーから賃料を上げるという通達が来たとき、借り手側としては慎重な判断を下さなければなりません。そのまま受け入れる、または移転を決断するのも選択肢のうちですが、そこには交渉の余地が残されています。借り手側にも賃料を決める権利がある、という強い気持ちを持ってオーナー側と話し合ってみましょう。
