賃貸オフィスを利用している企業にとって、急な家賃の値上げは避けたいものです。しかし、さまざまな理由から家賃の値上げは行なわれることがあり、それは明日にも突然訪れるかもしれません。しかし、オフィスを借りている企業側からすると、オーナーや管理会社との関係性やトラブルを気にするがゆえに、家賃の値上げに対して強く対応できないことも少なくないのです。
では、オーナーや管理会社とのトラブルになりにくい交渉術とはどのようなものなのでしょうか。
家賃の値上げは、借主の承諾がなくても行なうことができます。借地借家法（第32条1項）に「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」とあるので、賃貸借契約書に賃料の値上げについて取り決めがない場合にも家賃の値上げは可能ということになります。
簡単にまとめると、家賃の増額・減額が行なわれる条件として下記3つがあげられます。
・土地または建物に対する租税等の増減から現在の家賃が不相当になった場合
・経済事情の変動により現在の家賃が不相当になった場合
・周辺の物件の家賃と比較し、現在の家賃が不相当になった場合
または、管理者であるオーナーや管理会社などの意向という場合もあります。借地借家法では、家賃の値上げに関する伝達期間は定められていません。そのため、1ヵ月前でも契約更新の1週間前でも法的には問題にはなりません。
それでは、借主である企業は値上げに対して打つ手立てがないのでしょうか。
実はそんなことはありません。借主は必ずしも家賃の値上げを承諾しなければならないわけではなく、家賃の供託、交渉または場合によって裁判で決める場合もあります。
実は、家賃の値上げに関するトラブルはオフィス間だけでなく一般的にも多くなっています。家賃の値上げを巡るトラブルとは一体どのようなものなのでしょうか。
まず、家賃の値上げ通知が来た場合、借主がもっとも気にする点が、「交渉が決裂した場合を想像すると家賃交渉ができない」、「家賃交渉の方法がわからない」というものです。実際に家賃の値上げを巡り裁判までいってしまう可能性はありますが、退去や更新拒否・契約解除などを考えた場合、企業はすぐに家賃交渉を行なうよりも家賃の値上げを承諾し、契約を継続する安全策に出てしまうことが多いのです。
しかし、借主が行なうべき家賃交渉は、家賃の値下げを交渉するのではなく、「本来のあるべき適正な家賃に戻す」ということです。そのため、なにもせず値上げを承諾し泣き寝入りしてしまうのはもったいないことといえます。
では家賃交渉にはなにが必要なのでしょうか。
まずは、物件に関する具体的な根拠のあるデータが必要です。経済状況・近隣物件との比較・物件の詳細状況や情報の把握など客観的な資料を用意します。例えば、不動産鑑定士に依頼した評価書・土地家屋調査士による土地建物の調査や測量の観点から見た物件の状況報告書などです。近隣の家賃相場と比較することでオフィスの家賃が適正であるかを客観的に証明することができます。しかし、これらは各種専門家に依頼する必要があり、企業内で調査することは難しいため、専門家に対する調査費用がかかってきます。
また、オフィスの使用期間・入居期間が長ければ、貸主との関係も悪化させずに交渉を行なえる可能性が出てきます。一方で、まだ信頼関係のない貸主・借主関係では交渉の成功率が低くなると言われています。
家賃の値上げ通知が来てしまった場合の借主の対応としては「承諾する」「話し合い、交渉を行なう」「家賃を供託する」の3つになります。できることなら、家賃の値上げは承諾したくないため、家賃の交渉を行ないたいところですが、値上げ後の家賃でなければ受け取らないという貸主もいます。その場合、借主は家賃の支払いができず、家賃不払いとして立ち退きの理由になってしまいます。そのため、交渉が進まない場合や交渉までの時間を作るために家賃の供託を行なうことが多いです。家賃の供託は、従前の家賃もしくは借主である企業が妥当だと考える従前の家賃以上の新家賃を供託所に供託することで家賃不払いの責任を逃れることができます。しかし、供託は貸主が家賃の受け取りを拒んだ場合のみなので、受け取らなかったことが明白に証明できる必要があります。
家賃交渉は、事前にしっかりとした準備を行なっていれば、ある程度の交渉は可能だと言われています。しかし、交渉は知識と経験が必要です。そのため、家賃交渉に関する知識が乏しい場合や急な家賃の値上げで交渉の準備ができない場合はとても不利です。その場合には、外部のコンサルティング会社に委託するという手段もあります。家賃の減額に成功した場合報酬を支払う形もあるため、1から独自に専門家を依頼し情報を集めるよりも効率的に交渉を行なうことができます。コンサルティング会社については、弁護士や不動産鑑定士などの専門家と提携している企業を選ぶことがおすすめです。
家賃の値上げに関しては、経済状況や近隣の土地・建物の価値と現在の家賃の不相当などが理由となる場合が多く、値上げ通知自体を避けることは難しいです。そのため、家賃の値上げ通知が来たときの対処法を考えましょう。
家賃交渉を行なう場合には、知識や多くの情報が必要になります。そして交渉を行なう上で一番の問題が、管理者との関係の悪化による今後のオフィス環境の悪化です。そのため、交渉なしに値上げを承諾することも多いのですが、家賃が客観的に適正かを知ることは大切です。自社で専門家に調査を依頼する、もしくはコンサルティング会社に委託し、調査から交渉までの協力を得て交渉を行なうことなどを検討し、ローリスクに家賃値上げトラブルを打破しましょう。
