賃貸オフィスを新規で契約する場合や契約更新時には貸主の提示する額面通りではなく、少しでも有利な条件を獲得できるよう上手に交渉したいものです。もちろんすべての物件で交渉が行われることはなく、常識の範囲で交渉が可能なときだけ行われるのが当然ですが、この交渉がうまくできないと思わぬトラブルに発展してしまう例もあります。ここでは、賃貸オフィスの条件交渉について考えてみましょう。
まず賃貸オフィスを契約するときに値引きを交渉することが当たり前と思ってはいけません。交渉するにあたり、家賃の部分に限らず保証金を減額してもらったり、何か設備を付けてもらうなど交渉する条件にも様々なものがあります。
その中でも毎月必ず支払うことになる家賃は、値引き交渉を成功させて経費節減をはかりたい部分ではありますが、あまり無理のある交渉は控えた方が良いでしょう。家賃を下げてもらうにはそれなりの理由がなければ交渉の余地もありません。ただ安いに越したことはないので、というような理由で軽々しく家賃交渉を申し出るとオーナーへの心象も悪くなり、入居自体を断られるなどトラブルのもとになりかねません。
家賃交渉をするならきちんとしたわかりやすい資料を提示し、書面による明確な提示があることが好ましいといえます。なぜ家賃が高いと感じるのかを示すには、周辺の土地建物価格の低下について資料にまとめたり、景気の良かった時期の家賃のまま下がっていない物件なら、そのときとは違う現在の経済事情の変化を示すような資料が必要です。
また、家賃の値下げというかたちではなく、「フリーレント」期間をもうけてもらうよう交渉するという方法もあります。フリーレントはあらかじめ条件にある場合もありますが、なくても交渉によって獲得できることがあります。入居する意思はほぼ決まっていて初期費用を抑えたい場合などは交渉してみる価値はあるでしょう。フリーレントを獲得できれば引っ越しの初期費用や旧オフィスと新オフィスでかかる2重の家賃をコストダウンすることができます。
他に交渉して安くしてもらえる可能性があるのは、敷金・保証金や礼金だと言われています。これは中小企業では難しいこともありますが、敷金が相場よりも多い場合や仲介業者をはさんでいなかったりすれば交渉の余地はないわけではありません。
いずれにしてもやみくもに安くすることにこだわって、節度のない交渉を行うことはトラブルのもとになりますのでおすすめしませんが、常識を逸脱した契約内容だと感じた場合は契約前に交渉することをおすすめします。
家賃交渉をするためには、まずその物件のある地域の相場を知っておかなくてはいけません。相場から考えてもかなり高いと感じるのであれば、それを示すデータを提示して交渉することになります。
逆に家賃交渉をしても無理な物件もあります。例えば人気のエリアで空き物件がほぼ見つからないような場合は、土地の値段も高いので交渉は難しいでしょう。注意しておかなければいけないのは、家賃交渉はただ家賃を下げてもらうのではなく、家賃を適正価格に戻してもらうという考えで行うことです。
また、同じ物件でも借りる時期によって家賃が変動する可能性があります。いわゆる繁忙期は家賃が高くなりますし、移転をする企業の少ない時期であれば家賃が下げられる可能性もあります。
家賃交渉は難しくても、フリーレント期間をつけてもらう交渉は比較的言いやすく、成功する確率も高いと言えます。なぜならオーナー側から考えると、賃料の値下げはできないが空室率を上げずにいられる、という点でメリットがあるからです。フリーレントは物件の規模により1ヶ月から6ヶ月くらいのものがありますが、その期間の家賃以外の管理費や共益費は支払う必要がありますので完全に無料、というではありません。また、フリーレントを途中で解約すればたいていの場合違約金が発生します。必ず数年間はその物件を借りる、と決めていなければ損をしてしまう可能性もありますので契約期間をしっかりと確認しましょう。
では、フリーレントをつけてもらいやすい物件とはどのような物件でしょうか。それにあたるのは空室率が高い物件、築年数が15年以上だったりリノベーション物件、立地条件があまり良くない物件などです。
その他にも、家賃を下げることは断っても設備関係を整えるという要望に対してなら寛容な貸主も少なくありません。設備を整えれば物件自体の価値も上がるので損はないという考え方から、入居に伴って行う工事を負担してくれるオーナーもいます。入居に際して電圧や空調以外にも内装、外装、防犯関係を整備するのであれば、オーナー側に一部でも負担してもらえるか交渉してみる価値はあります。負担してもらえなくても退去時の原状回復義務の免除をとりつけることは可能かもしれません。
いずれにしてものちのちトラブルにならないよう契約書を確認して行いましょう。
家賃の条件交渉はできれば専門家の手をかりて行うのが望ましいと言えます。なぜなら、家賃交渉を自社で行った場合、それが上手くいくことは少ないと言えますし、成功してもほんの数パーセント値引きになることが多いのが現状です。しかしプロに依頼すればそこにまた経費がかかります。そこまでして交渉するかの判断も大切になってきます。
賃貸オフィスの条件交渉を専門的に行う会社を一般的に「賃料減額コンサルティング」といいます。これらの会社は世の中に数多く存在し、中には強引な手法と言える根拠のない資料を提供してくる悪徳な業者もあり、トラブルもあるので十分に気をつけましょう。そういった業者にあたらないようにする目安として、その会社が弁護士と連携しているか、宅建免許や不動産鑑定免許は持っているかなどをチェックしましょう。また、その会社がそれなりの規模を持っているかも一つの目安で、社員数50名以上、拠点は2ヶ所以上あり、できれば創業10年以上の会社を選ぶ方が安心といえます。その他には、報酬額が安すぎる場合も注意が必要です。一般的には値引き賃料の8〜12ヶ月分を報酬として支払います。報酬額が安い会社の場合、家賃の減額に期限が設けられてしまっている場合もあります。
このように賃料減額コンサルティングに依頼を検討する場合、優良会社を見極めることも重要です。
賃貸オフィスの条件交渉は、家賃に限らず諸条件を熟読し、適正なものを獲得できるよう十分に勉強したうえでオーナー側に働きかけることが重要です。時にはプロの力も借りてコスト面で無駄のない条件を引き出せればいいですね。
