起業する時、もしくはオフィス移転を考える時、当然のことながらあらかじめ立てた条件に合った最適な物件を探すことになります。そんな時に誰しも必ず気になるのは、どれだけ低価格で物件を買うことができるか、ということではないでしょうか。可能な限り費用を抑えて物件を購入することは、経営をうまく軌道に乗せるためのカギともいえますが、今回は特にオーナー側との交渉において値下げが可能な項目を検証していきます。
まずは、そもそもオフィスを借りるのにどれくらいの初期費用がかかるのか、その基本的な知識を頭に入れておかないことには値下げ交渉もままなりません。以下から検証していきましょう。
最初に、一般のアパートやマンションに入居する際にかかる費用が、オフィス物件にも同様にかかるということは基本中の基本というのを覚えておきましょう。すなわち、敷金、礼金、保証金、仲介手数料などといったものです。オフィスの場合には、これらに加えて共益費や駐車場代なども考慮にいれます。以上のものがいわゆる「初期費用」となりますが、月単位では比較的安く感じるかもしれません。しかし、2か月、3か月、そして半年となるにつれその額が大きくなり、経営において負担になってくるケースもあります。
さらにこれに加えて、デスクやイスなどの各種オフィス家具、内装工事費なども必要になってくるので、事業立ち上げやオフィス移転の初期段階では、それに伴うコストを低く抑えることを想定しておきたいところです。
地域やその時の不動産相場によってこの初期費用は大きく変わってきますが、この基本コストを抑えた上で、様々な「値下げ交渉」の手段を考案しましょう。
結論から言うと、売りに出されているオフィス物件のほとんどは交渉次第で値下げすることが可能です。その相場はおおよそ賃料の5～10パーセントと考えて差し支えないでしょう。
それでは、どのようにすればオフィス物件の値下げ交渉に成功するのでしょうか。交渉経験の無い人だとなかなかうまくいかず、思ったように値下げを実現できないかもしれません。そのテクニックを考察していきましょう。
まず何よりも分かりやすいのが、適切なオフィス物件をインターネットなどで探している時に「条件交渉可」や「相談可」と記載のあるものを中心に検討する、ということです。初期費用も交渉次第では値下げが可能となる場合があるので、オーナー側とよく相談してみましょう。
次に、空き室状態が長く続いている物件を探す、ということです。一般のアパートやマンションの賃貸契約にも言えることですが、整備不良状態である、事故物件であるなど、いわゆる「ワケアリ物件」の存在はオーナー側の立場に立ってみると頭の痛い問題です。長い空き室状態は死活問題なので早く買い手がついてほしい、と思っているはずであり、交渉時にもある程度の無理(値下げ)にも応じてくれることでしょう。
引き続き、オフィス物件の値下げ交渉テクニックを考察していきます。
3つ目のテクニックとしては、立地条件の悪い物件を探す、ということです。建物自体が古い=セキュリティ面が不安である、交通の便が悪い、隣室などに入っている他企業の騒音がうるさい、繁華街から離れている、など様々な理由で買い手のつかない物件というものがあります。そういう物件は値下げ交渉もしやすいといえるでしょう。場合によっては、入居後の数か月は賃料が無料になる、フリーレントも交渉できるかもしれません。
4つ目として挙げられるのが、表向きの募集賃料と、下限の賃料の「ギャップ」を見極めることです。そのギャップは特に、大型のオフィスビルを所有している大手法人によく見られる傾向であり、密かに下限賃料を不動産屋に報告している実情があります。なぜこういうことをするのか、その理由は2点あります。まず第1点目は、安い賃料を設定して募集をしてしまうと、先に入居している企業から相次いで値下げ交渉を受けてしまうからです。2点目は、賃料相場は年間を通して上下動が激しいものであり、借りた時期によって賃料が違うのを防ぐために見せかけの賃料(募集賃料)を設定しているという背景があります。こうした理由をよく理解した上で、オーナー側と賃料交渉に臨めば値下げできる可能性も高まります。
オフィス物件においては、交渉次第で賃料の値下げも可能ですが、そこには前提条件がいくつかあります。しっかり考慮に入れて交渉に臨むようにしましょう。
まず簡単なポイントとしては、基本的なマナーを遵守する、ということです。いくら値下げの余地があるとはいっても、相手あってのことです。やたらとオーナーに対し値下げを声高に要求してしまったら心証を悪くし、交渉が決裂してしまうかもしれません。まずは5パーセントくらいの賃料値下げ交渉を打診してみて、可能であればそれ以上の値下げ幅も要求してみる、という手順が適切と言えます。また、契約更新時に値下げを要求するのであれば、普段からオーナーとは良好な関係を築いておきましょう。
2つ目は、値下げが可能となるような材料を持っておくことです。交渉ごとにおいては普遍の心理とも言えますが、相手を納得させるためには、こちら側としても説得材料を用意する必要があります。具体的に考えてみましょう。まずは、不動産の登記簿謄本です。これは、いつごろ取得した物件か、当時の価格はいくらだったかを知ることができるものであり、インターネット経由で管轄の法務局から請求が可能となっています。次に、土地の価格を示した資料です。税務署の路線価が最も分かりやすいものと言えるでしょう。宅地1平方メートル当たりの標準価額が分かり、そこから当該物件の適正賃料を割り出すことができます。
以上の様な「材料」を持って、マナーを守って交渉に当たれば賃料値下げが可能となるでしょう。
いかがでしたか。オフィスを移転する時や契約更新をするとき、交渉次第では物件の値下げをすることができます。そこにはかなりの余地があり、むしろ交渉をしないと損をしてしまう、と言えるでしょう。今回紹介してきたような値下げの交渉テクニックを駆使し、事前の準備をしっかりとしたうえで、オーナーと感情論にならないような話し合いを行いましょう。
